Le marché des fonds immobiliers européens en 2019

Quelle dynamique en 2019 ?

Les Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) immobiliers connaissent les faveurs des investisseurs professionnels et particuliers. Le marché est porté par un environnement financier favorable : des taux d’intérêts bas et un marché actions toujours volatil. Il est également aidé par le dynamisme et l’innovation des professionnels du secteur.

Après les cycles d’investissement de 1980 à 1990 et de 1997 à 2007, 2019 fait partie du cycle d’investissement commencé en 2008. Ce cycle connaît plus de sept années consécutives de rendement moyen supérieur à 10%¹. Pourtant, l’ensemble des investisseurs, institutionnels et particuliers, garde un optimisme prononcé.

Optimisme face à un avenir incertain

Quand les marchés actions sont volatils et que les marchés obligataires sont nerveux à l’idée d’une hausse des taux, la pierre et la pierre-papier deviennent une valeur refuge pour de nombreux d’investisseurs.
Les gérants peuvent donner de la visibilité sur leur stratégie d’acquisition des actifs réels avant même le lancement des fonds. Ils annoncent leur méthodologie de sélection des actifs selon le taux de rendement espéré.

Cette transparence dans la gestion des fonds attire les investisseurs à la recherche de revenus stables.

Dans les FIA, les actifs, et donc le fonds lui-même, sont évalués à leur juste valeur, contrairement aux sociétés d’investissement listées en bourse dont le prix évolue selon l’offre et la demande. Depuis plusieurs années, il est possible de constater des transferts des foncières cotées vers les FIA immobiliers².

Le cadre réglementaire européen imposé par la Directive sur les Gestionnaires de Fonds d’Investissement Alternatifs (DGFIA)³ a renforcé la confiance des investisseurs en améliorant la transparence sur la gouvernance et en harmonisant la présentation des données financières de ces fonds, qui permet de réaliser des comparaisons entre les fonds à travers toute l’Union Européenne.

L’activité de création des FIA immobiliers, particulièrement ceux à destination des investisseurs institutionnels, est soutenue depuis 2013, année de la transposition de la DGFIA.

Un marché plus mature

Le marché des fonds d’investissement immobiliers a atteint un palier de maturité avec une large gamme de produits : des fonds proposant des rendements sur mesure avec différentes techniques d’optimisation de patrimoine existant, d’acquisition de bien ou d’accès à des portefeuilles d’actifs généralistes ou sectoriels.

Les gérants de fonds ont un accès facilité au financement qu’il soit garanti par l’actif ou par les engagements restant à appeler. Ils connaissent les ratios de dette sur actif, ou « Loan to Value », ou de dette sur capital restant à appeler, « Loan to Commitment », exigés par les prêteurs. 

Comme les montants de capitaux non investis, « dry powder », sont élevés, la pression à investir rapidement est très élevée. Les actifs « prime », les meilleurs actifs, ont ainsi atteint des niveaux de prix historiques, tandis que les gérants réduisent leur risque en lissant leurs investissements dans le temps⁴.     

Des investisseurs de plus en plus internationaux

Les levées des fonds avant 2016 étaient en provenance de l’Union Européenne à 60% et des Etats Unis à 30%. Depuis 2016, une nouvelle tendance peut être observée : moins de 30% des capitaux proviennent de l’Union Européenne⁵.

Le marché européen qui était un ensemble de marchés domestiques s’ouvre avec la demande des investisseurs d’autres pays de l’Union Européenne et surtout des investisseurs du reste du monde.

Sous-traiter la gestion des biens immobilier

Quelle que soit le type de projet : construction, rénovation ou réhabilitation, location ou revente ; les structures d’investissement collectif permettent aux investisseurs de se décharger complètement de la gestion des biens immobiliers en ayant accès au savoir-faire de professionnels, tout en mutualisant les risques.  

Type d’investissements

Les actifs prisés par les gestionnaires de FIA restent les actifs Core-Plus⁶ et Value-Added⁷. Ces actifs sont très demandés et donc les prix d’acquisition de ces biens peuvent comporter une surprime, justifiée par des loyers plus sûrs, en montant et en fréquence.

Tendances par pays

Le premier marché immobilier en Europe reste le Royaume-Uni⁸. Le Brexit a une influence négative sur les gérants internationaux qui conservent toutefois des actifs au Royaume-Uni en se couvrant contre les variations des cours de change.

Le marché français est le second marché le plus dynamique, malgré la raréfaction des opportunités sur les biens « prime » dans la capitale⁹. Cependant, d’autres villes présentent de forts atouts, avec en tête de liste Lyon et Bordeaux.

Le marché allemand, très décentralisé avec des taux d’occupation très élevé en bureau et en résidentiel, attire un nombre croissant d’investisseurs rassurés par la profondeur de ce marché.

La réglementation attractive des Pays-Bas a attiré de nombreux fonds d’investissement qui ont ouvert des bureaux locaux pour réaliser des opérations beaucoup plus rapidement que partout ailleurs en Europe¹⁰. Ils y apprécient une législation moins contraignante des baux commerciaux.

L’Italie et l’Irlande sont des marchés actifs pour l’immobilier de bureau et pour la logistique. Le Portugal se démarque avec de nombreux programmes résidentiels pour les seniors.

Perspectives pour demain 

En Europe, les villes vont se transformer progressivement en villes intelligentes. L’optimisation des ressources et de l’utilisation des actifs sera priorisée avec une attention particulière pour la protection de l’environnement et les émissions de GES¹¹. Les gérants des FIA immobilier devront être les acteurs du développement durable de la ville de demain afin de prévenir le risque de perte de valeur lié aux critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) fixés par les régulateurs. Ils bénéficieront de la numérisation de l’économie qui réduit les délais administratifs et fluidifie les échanges.

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[1] Etude Preqin « Preqin Market in Focus 2018 : Alternative Assets in Europe » juin 2018
[2] Le journal des OPA : archives pour la catégorie « sortie de cote »
[3] Directive 2011/61/UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs et modifiant les directives 2003/41/CE et 2009/65/CE ainsi que les règlements (CE) n ° 1060/2009 et (UE) n ° 1095/2010 Texte présentant de l'intérêt pour l'EEE
[4] Les échos : Immobilier de bureau : les investisseurs calent devant les prix trop élevés (12/03/2018)
[5] “Alternative Assets in Europe” Preqin report
[6] Core-Plus : actif bien situé et de bonne qualité, avec éventuellement de petits travaux à réaliser.
[7] Value Added : actif pour lesquel une gestion plus dynamique créer de la valeur
[8] Etude Preqin « Preqin Market in Focus 2018 : Alternative Assets in Europe » juin 2018, et BFM business « Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres » 28/06/2017
[9] BFM business « Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres » 28/06/2017
[10] Dutch Civil Code : Title 7 Particular agreements
[11] Gaz à Effet de Serre (dioxyde de carbone, dioxyde d’azote, composé fluorés)