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Der Markt für europäische Immobilienfonds im Jahr 2019

Welche Dynamik werden wir 2019 beobachten?

Welche Dynamik im Jahr 2019?

Alternative Investmentfonds (AIF) für Immobilien stehen in der Gunst professioneller und privater Anleger. Der Markt wird durch ein günstiges finanzielles Umfeld - niedrige Zinsen und ein weiterhin volatiler Aktienmarkt - angetrieben. Weitere Unterstützung erhält er durch die Dynamik und Innovationskraft der Branchenexperten.

Nach den Investitionszyklen von 1980 bis 1990 und von 1997 bis 2007 ist 2019 Teil des im Jahr 2008 begonnen Investitionszyklus. Dieser Zyklus dauert nun schon seit über sieben aufeinanderfolgenden Jahren an, in denen die Durchschnittsrendite über 10 %1 lag. Dabei bleiben sämtliche Anleger, sowohl institutionelle als auch private, weiterhin ausgesprochen optimistisch.

Optimismus angesichts einer ungewissen Zukunft

Wenn die Aktienmärkte schwanken und die Anleihenmärkte nervös in Richtung einer Zinsanhebung blicken, werden Anlagen in Immobilien und Immobilienfonds für zahlreiche Anleger zu einem Fluchtwert. Die Verwalter können ihrer Strategie bezüglich der Übernahme realer Vermögenswerte noch vor der Auflegung der Fonds eine gute Prognosesicherheit verleihen. Sie verkünden ihr Auswahlverfahren der Vermögenswerte auf Basis der erwarteten Rendite.

Diese Transparenz bei der Fondsverwaltung zieht jene Anleger an, die auf der Suche nach stetigen Erträgen sind.

Bei den AIF werden die Vermögenswerte, also der Fonds selbst, zu ihrem fairen Wert bewertet, im Gegensatz zu den börsennotierten Investmentgesellschaften, deren Preis jet nach Angebot und Nachfrage schwankt. Seit mehreren Jahren kann man die Verlagerung von börsennotierten Immobiliengesellschaften in Immobilien-AIF beobachten2.

Der in Europa durch die Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds (RVAIF)3 auferlegte regulatorische Rahmen stärkt das Anlegervertrauen, da er für mehr Transparenz über die Führung sorgt und die Präsentation der finanziellen Daten dieser Fonds harmonisiert, was den Vergleich verschiedener Fonds in der gesamten Europäischen Union ermöglicht.

Bei Immobilien-AIF, insbesondere jenen für institutionelle Anleger, ist seit 2013, dem Jahr der Umsetzung der RVAIF, eine rege Platzierungstätigkeit zu verzeichnen. 

Ein reiferer Markt

Der Markt für Immobilien-AIF hat eine Reife erreicht, die sich an der umfassenden Produktpalette ablesen lässt: so werden heute Fonds mit maßgeschneiderten Renditen und verschiedenen Techniken der Vermögensoptimierung, des Erwerbs von Immobilien oder des Zugangs zu allgemeinen oder sektorspezifischen Portfolios angeboten.

Die Fondsverwalter haben einen einfachen Zugang zu Finanzierungen, die durch den Vermögenswert oder die noch ausstehenden, einzufordernden Verpflichtungen garantiert sind. Sie kennen das Verhältnis des Kreditbetrags zum Marktwert, den „Loan to Value“, oder das Verhältnis des Kreditbetrags zum ausstehenden, einzufordernden Kapital, den „Loan to Commitment“, das die Kreditgeber verlangen. 

Da das nicht investierte Kapital, das sogenannte „Dry Powder“, hoch ist, besteht zudem ein sehr hoher Druck, schnell zu investieren. Vermögenswerte der Spitzenklasse „Prime“ haben historische Preisniveaus erreicht, während die Verwalter ihr Risiko verringern, indem sie ihre Anlagen zeitlich glätten4

Eine immer internationalere Anlegerschaft

Vor 2016 kam das neu beschaffte Kapital zu 60 % aus der Europäischen Union und zu 30 % aus den USA. Seit 2016 ist ein neuer Trend zu beobachten: weniger als 30 % des Kapitals stammen aus der Europäischen Union5.

Der Markt in Europa, bei dem es sich einst um mehrere Binnenmärkte handelte, öffnet sich mit der Nachfrage der Anleger aus anderen Ländern der Europäischen Union und insbesondere der Anleger aus dem Rest der Welt.

Die Auslagerung der Immobilienverwaltung

Bei jeglichem Projekt, sei es Bau, Renovierung oder Sanierung, Vermietung oder Weiterverkauf, ermöglichen die gemeinsamen Anlagestrukturen es den Anlegern, die Verwaltung der Immobilien vollständig auszulagern, indem sie diese Aufgabe den Fachpersonen der Branche überlassen. Gleichzeitig werden dabei auch die Risiken umgelegt.

Anlagearten

AIF-Verwalter setzen besonders gern auf Vermögenswerte der Risikokategorien Core-Plus6 und Value-Added7. Diese Vermögenswerte erfreuen sich einer hohen Nachfrage und die Erwerbspreise dieser Immobilien können somit einen Aufschlag aufweisen, der durch sicherere Mieten sowohl in Bezug auf den Betrag als auch die Regelmäßigkeit gerechtfertigt wird. 

Trends je Land

Der wichtigste Immobilienmarkt in Europa ist und bleibt das Vereinigte Königreich8. Der Brexit beeinträchtigt die internationalen Verwalter, die trotzdem Vermögenswerte im Vereinigten Königreich beibehalten, die Wechselkursschwankungen jedoch absichern.

Der Markt in Frankreich ist der Markt mit der zweitbesten Dynamik, und dies trotz der Abnahme der Chancen bei „Prime“-Vermögenswerten in der Hauptstadt9. Dabei warten jedoch auch andere Städte mit Trümpfen auf, ganz vorne Lyon und Bordeaux.

Der stark dezentralisierte deutsche Markt mit einer sehr hohen Belegungsquote bei Büros und Wohnimmobilien, zieht immer mehr Anleger an, beruhigt durch die Tiefe dieses Markts.

Die attraktiven Vorschriften in den Niederlanden ziehen zahlreiche Investmentfonds an, die lokale Büros eröffnet haben, um Transaktionen viel schneller als anderswo in Europa durchführen zu können10. Sie schätzen die weniger restriktive Gesetzgebung in Bezug auf gewerbliche Mietverträge.

In Italien und Irland herrscht auf den Märkten für Büro- und Logistikimmobilien rege Aktivität. Portugal hebt sich mit zahlreichen Wohnprogrammen für Senioren hervor.

Ein Blick in die Zukunft 

In Europa werden sich die Städte schrittweise in intelligente Städte verwandeln. Die Optimierung der Ressourcen und der Verwendung der Vermögenswerte wird in den Vordergrund gestellt werden, wobei besonders auf den Umweltschutz und die Emission von THG11 geachtet werden wird. Die Verwalter von Immobilien-AIF werden sich zu Akteuren der nachhaltigen Entwicklung der Stadt von morgen entwickeln müssen, um dem Wertverlustrisiko aufgrund von den Aufsichtsbehörden festgelegten umwelt-, gesellschafts- und regierungsbezogenen Kriterien vorzubeugen. Sie werden von der Digitalisierung der Wirtschaft profitieren, was die behördlichen Fristen verkürzen und den Handel beschleunigen wird.

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[1] Preqin-Studie „Preqin Market in Focus 2018: Alternative Assets in Europe“ Juni 2018
[2] Le journal des OPA: Archive für die Kategorie „sortie de cote“ (dt. Abmeldung)
[3] Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010 Text von Bedeutung für den EWR
[4] Les echos: Immobilier de bureau : les investisseurs calent devant les prix trop élevés (12/03/2018)
[5] Preqin-Studie „Preqin Market in Focus 2018: Alternative Assets in Europe“ Juni 2018
[6] Core-Plus: Vermögenswert mit guter Lage und Qualität, mit eventuell kleinen durchzuführenden Arbeiten.
[7] Value Added: Vermögenswert, bei dem eine dynamischere Verwaltung Wert schöpft
[8] Etude Preqin « Preqin Market in Focus 2018 : Alternative Assets in Europe » juin 2018,et BFM business « Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres » 28/06/2017
[9] BFM business „Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres“ 28.06.2017
[10] Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch: Titel 7 Besondere Vereinbarungen
[11] Treibhausgase (Kohlendioxid, Stickstoffdioxid, Fluorverbindungen)

Johann Champain Deputy Director of Alternative Investment Funds SGSS
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