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Il mercato dei fondi immobiliari europei nel 2019

Quale dinamica nel 2019?

I Fondi di Investimento Alternativi (FIA) immobiliari stanno riscuotendo successo tra gli investitori professionali e retail. Il mercato è trainato da un contesto finanziario favorevole, con tassi d’interesse bassi e un mercato azionario ancora volatile, ed è inoltre sostenuto dal dinamismo e dall’innovazione dei professionisti del settore.

Dopo i cicli d’investimento dal 1980 al 1990 e dal 1997 al 2007, il 2019 rientra nel curva di investimento iniziato nel 2008.Quest’ultimo ciclo ha visto per sette anni consecutivi rendimenti medi superiore al 10%1. Ciononostante, tutti gli investitori, istituzionali e retail, mantengono un marcato ottimismo.

Ottimismo davanti a un futuro incerto

Quando i mercati azionari sono volatili e i mercati obbligazionari mostrano nervosismo di fronte all’idea di un aumento dei tassi, gli immobili e i titoli delle società immobiliari diventano un bene-rifugio per molti investitori. I gestori possono offrire visibilità sulla propria strategia di acquisizione degli asset reali prima ancora del lancio dei fondi e annunciano la loro metodologia di selezione degli asset in base al tasso di rendimento auspicato. Questa trasparenza nella gestione dei fondi attrae gli investitori alla ricerca di redditi stabili.

Nei FIA, gli asset, e pertanto il fondo stesso, sono stimati al fair-value, contrariamente alle società d’investimento quotate in borsa, il cui prezzo varia in base alla domanda e all’offerta. Da diversi anni si registrano trasferimenti dalle società fondiarie quotate verso i FIA immobiliari2.

Il quadro normativo europeo imposto dalla Direttiva sui Gestori di Fondi di Investimento Alternativi (direttiva sui GEFIA)3 ha rafforzato la fiducia degli investitori, migliorando la trasparenza in materia di governance e armonizzando la presentazione dei dati finanziari di tali fondi, in modo tale da consentire raffronti tra i fondi in tutta l’Unione europea.

L’attività di creazione di FIA immobiliari, in particolare quelli destinati agli investitori istituzionali, risulta elevata dal 2013, anno di recepimento della direttiva GEFIA.

Un mercato più maturo

Il mercato dei fondi d’investimento immobiliari ha raggiunto un livello di maturità attraverso una vasta gamma di prodotti: fondi che propongono rendimenti su misura con diverse tecniche di ottimizzazione del patrimonio esistente, di acquisizione di beni o di accesso a portafogli di asset generici o settoriali.

I gestori di fondi dispongono di un accesso agevolato al finanziamento, sia esso garantito dall’asset o dai richiami residui. Conoscono i ratio tra importo finanziato e valore corrente (“Loan to Value”) o tra importo finanziato e capitale residuo da richiamare (“Loan to Commitment”) richiesti dai finanziatori. 

Dal momento che i capitali non investiti (“dry powder”) sono elevati, si registra una forte pressione a investire rapidamente. I prezzi degli asset “prime”, ovvero i migliori, hanno raggiunto così dei massimi storici, mentre i gestori riducono il rischio spalmando gli investimenti nel corso del tempo4.

Investitori sempre più internazionali

Prima del 2016, i fondi raccolti provenivano per il 60% dall’Unione europea e per il 30% dagli Stati Uniti. Dal 2016 si osserva una nuova tendenza: meno del 30% dei capitali proviene dall’Unione europea5.

Il mercato europeo, che rappresentava un insieme di mercati interni, si apre alla domanda degli investitori di altri paesi dell’Unione europea e soprattutto degli investitori del resto del mondo.

Delegare la gestione dei beni immobiliari

A prescindere dal tipo di progetto (costruzione, ristrutturazione o riqualificazione, locazione o vendita), le strutture di investimento collettivo consentono agli investitori di liberarsi completamente dalla gestione dei beni immobili per affidarsi alle competenze dei professionisti, ripartendo al contempo i rischi.  

Tipi di investimenti

Gli asset Core-Plus6 e Value-Added7 rimangono i preferiti dai gestori di FIA. Essendo molto richiesti, il loro prezzo di acquisto può comportare un premio aggiuntivo, giustificato dai canoni di affitto più sicuri, in termini di importo e di frequenza.

Tendenze per Paese

Il primo mercato immobiliare in Europa resta il Regno Unito. La Brexit non premia i gestori internazionali, che conservano comunque asset nel Regno Unito coprendosi contro le oscillazioni dei tassi di cambio.

Il mercato francese costituisce il secondo mercato più dinamico, nonostante la scarsità delle opportunità sui beni “prime” nella capitale8. Tuttavia, altre città presentano forti attrattive, in particolare Lione e Bordeaux.

Il mercato tedesco, fortemente decentrato e caratterizzato da tassi di occupazione altissimi per gli immobili a uso ufficio e residenziale, attira un numero crescente di investitori rassicurati dalla profondità di questo mercato.

L’interessante quadro normativo dei Paesi Bassi ha attirato numerosi fondi di investimento che hanno aperto uffici locali per eseguire operazioni molto più rapidamente che nel resto d’Europa9, apprezzandone la legislazione meno vincolante in materia di locazioni commerciali.

L’Italia e l’Irlanda rappresentano mercati attivi per l’immobiliare a uso ufficio e per la logistica. Il Portogallo si distingue per i numerosi programmi residenziali destinati agli anziani.

Prospettive future 

In Europa, le città si trasformeranno gradualmente in “smart city”. L’ottimizzazione delle risorse e dell’utilizzo degli asset diventerà prioritario con una particolare attenzione alla tutela ambientale e alle emissioni di GES10. I gestori di FIA immobiliari dovranno essere gli attori dello sviluppo sostenibile della città di domani per evitare il rischio di perdita di valore legato ai criteri ambientali, sociali e di governance stabiliti dalle autorità di regolamentazione. Trarranno inoltre vantaggio dalla digitalizzazione dell’economia, che riduce le tempistiche amministrative e accelera gli scambi.

 

Saperne di più SGSS' Servizi ai Fondi Alternativi



[1] Studio Preqin, “Preqin Market in Focus 2018: Alternative Assets in Europe”, giugno 2018.
[2] Le journal des OPA: archivi della categoria “sortie de cote” (“uscita dalla quotazione”).
[3] Direttiva 2011/61/UE del Parlamento europeo e del Consiglio dell’8 giugno 2011 sui gestori di fondi di investimento alternativi, che modifica le direttive 2003/41/CE e 2009/65/CE e i regolamenti (CE) n. 1060/2009 e (UE) n. 1095/2010. Testo rilevante ai fini del SEE.
[4] Les echos, “Immobilier de bureau : les investisseurs calent devant les prix trop élevés” (“Immobiliare a uso ufficio: investitori immobili davanti ai prezzi troppo elevati”) (12/03/2018).
[5] Studio Preqin, “Preqin Market in Focus 2018 : Alternative Assets in Europe”, giugno 2018, e BFM business, “Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres” (“Le città più dinamiche in Europa: Parigi tallona Londra”), 28/06/2017.
[6] Core-Plus: asset ben posizionato e di buona qualità, eventualmente con piccoli lavori da eseguire.
[7] Value Added: asset per il quale una gestione più dinamica crea valore.

[8] BFM business « Villes les plus dynamiques d’Europe : Paris talonne Londres » (“Le città più dinamiche in Europa: Parigi tallona Londra”), 28/06/2017.
[9] Codice civile dei Paesi Bassi: Titolo 7 Disposizioni transitorie.

[10] Gas a effetto serra (diossido di carbonio, diossido d’azoto, composti fluorurati).

Johann Champain Deputy Director of Alternative Investment Funds SGSS
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