Capitaliser sur le Changement : Vision Stratégique d’AXA IM Alts pour la Dette Privée Immobilière

Avec l’essor de la dette privée immobilière dans un paysage financier en pleine évolution, AXA IM Alts se positionne comme un leader de la dette privée immobilière européenne. Le contexte économique actuel présente un ensemble unique d’opportunités pour les investisseurs institutionnels, ce qui entraîne une transition stratégique des investissements en actions vers la dette. Le présent article explore les excellentes raisons d’investir dans cette classe d’actifs et souligne les réalisations d’AXA IM Alts dans ce domaine.

Taux d’Intérêt en Baisse : un Point Positif pour l’Immobilier

Malgré la volatilité persistante des marchés et la persistance de l’inflation, il y a un consensus croissant à penser que les taux d’intérêt sont orientés à la baisse, ce qui est de bon augure pour le secteur immobilier.

À mesure que les prévisions concernant le marché des prêts immobiliers commerciaux (IC) se préciseront en 2025, une évolution significative vers les prêteurs alternatifs et une hiérarchisation plus nuancée du marché est attendue. Ce paysage en évolution devrait créer des points d’entrée attractifs pour les investisseurs cherchant à tirer parti des opportunités émergentes.

L’Essor des Prêteurs Alternatifs

Tandis que les banques traditionnelles se retirent de certaines activités de prêt, les prêteurs non bancaires devraient accroître leur part de marché. Leur croissance dépendra en grande partie de leur capacité à lever des fonds dans un environnement d’aversion au risque. Les données récentes de Real Estate Capital montrent que, sur les 9,2 milliards d’euros(3) d’opérations de prêts immobiliers en Europe enregistrées entre septembre et mi-novembre de l’année dernière, la plupart concernaient les secteurs de l’hébergement étudiant, de la logistique et du logement.

Alors que nous entrons sur un « marché des prêteurs » caractérisé par une liquidité réduite et des valorisations rebasées, les prêteurs alternatifs sont bien positionnés pour tirer parti de points d’entrée attractifs. Le coût de la dette a augmenté dans toutes les juridictions européennes, égalant ou dépassant les rendements historiques des actifs immobiliers. En outre, l’imminence du « mur des échéances », qui désigne l’allongement des échéances des prêts en raison de la baisse des volumes de transactions, offre des opportunités aux prêteurs disposant de capitaux à déployer, notamment en ciblant des profils de rendement plus risqués que ceux des banques traditionnelles.

Dynamique du Marché : Relever les Défis et Saisir les Opportunités

Si la baisse des taux d’intérêt pourrait améliorer les perspectives de refinancement des détenteurs d’actions secondaires, certaines difficultés demeurent. Les nouvelles baisses des valorisations et la hausse des taux ont eu un impact sur les structures de capital, ce qui a réduit l’appétit des prêteurs pour les stratégies « extend and pretend ». Ces conditions pourraient toutefois avoir un impact positif sur le marché en dopant les volumes de transactions et en soutenant la détermination des prix.

Le marché de la dette immobilière commerciale continue d’offrir des rendements attractifs, avec des rendements compris entre 5 % et 8 % sans effet de levier. Alors que près d’1,9 billion de dollars de dette immobilière commerciale devrait arriver à échéance d’ici la fin de 2026(4), la baisse anticipée des taux d’intérêt devrait alléger la pression sur les institutions, leur permettant de déployer plus efficacement leurs capitaux. Cet environnement dynamique positionne le marché mondial de l’immobilier commercial en vue de sa croissance, ce qui en fait un moment opportun pour les investisseurs en actions et en dette.

L’ESG comme Moteur des Décisions de Crédit

Les considérations ESG deviennent de plus en plus un aspect essentiel du processus de souscription. Le durcissement de la réglementation accentue la nécessité pour les propriétaires de s’attaquer à l’obsolescence potentielle de leurs portefeuilles. Les prêteurs doivent s’assurer qu’ils disposent de l’expertise nécessaire pour souscrire des financements verts et durables, en soulignant l’importance des connaissances spécialisées sur le marché actuel.

Une Opportunité pour les Investisseurs

Les conditions de marché actuelles ont rendu la dette privée immobilière européenne très attrayante pour les investisseurs du monde entier. Pour les investisseurs institutionnels, cet environnement offre une opportunité unique de rééquilibrer l’exposition immobilière locale existante des actions à la dette, générant des rendements égaux ou supérieurs à ceux des investissements en actions tout en bénéficiant d’instruments de dette plus stables. Cette évolution permet une exposition diversifiée à différents pays européens et secteurs immobiliers, y compris les classes d’actifs émergentes telles que les sciences de la vie, les centres de données, l’auto-entreposage et la vie des personnes âgées. Ces secteurs affichent une offre et une demande faibles, ce qui se traduit par de faibles taux de vacance et une croissance locative prometteuse, ce qui fait de la dette immobilière un point de départ judicieux pour ceux qui cherchent à élargir leurs horizons d’investissement au-delà des classes d’actifs traditionnelles.

Saisir les Opportunités : AXA IM Alts et l’Évolution du Marché de la Dette Immobilière

Dans une période marquée par les fluctuations économiques et l’évolution des préférences des investisseurs, AXA IM Alts s’est imposée comme un leader du secteur de la dette immobilière commerciale, avec un montant record de 4 milliards d’euros(5) levés pour sa plateforme mondiale de dette d’immobilier commercial au cours de la seule année écoulée. Sur la même période, AXA IM Alts a déployé environ 3 milliards d’euros(6) dans un large éventail d’opportunités d’investissement, notamment des prêts globaux senior et des facilités de prêt transitoires. La société a réussi à attirer de nouveaux clients dans le monde entier, plus d’un tiers de ses fonds levés provenant de nouveaux investisseurs. Ses investissements se sont principalement concentrés sur des actifs de haute qualité dans les secteurs de la logistique, du résidentiel et des centres de données, soutenus par des mégatendances telles que la numérisation et la décarbonation. Avec un encours global d’environ 24 milliards d’euros(7) de dette immobilière privée, AXA IM Alts compte continuer à tirer parti de son solide historique de performance et de son expertise sectorielle approfondie pour identifier les opportunités sur le marché en évolution et offrir à ses clients des niveaux de revenus sûrs tout en s’alignant sur les tendances macroéconomiques et démographiques.

Nous sommes convaincus que les fondements qui soutiennent le secteur de la dette immobilière commerciale persisteront en 2025. À mesure que les volumes de transactions augmentent et que l’écart entre les anticipations de prix des acheteurs et des vendeurs se réduit, les opportunités pour les prêteurs immobiliers devraient se multiplier. L’amélioration attendue des perspectives de refinancement, en particulier celles des actifs de haute qualité, devrait soutenir davantage le marché, ce qui en fera un environnement attractif tant pour les investisseurs obligataires que pour les investisseurs en actions.

Antonio De Laurentiis, Global Head of Private Debt, Member of Real Estate Management Board, AXA IM Alts

¹Données AXA IM Alts (non auditées) au 31 décembre 2024.
²Données AXA IM Alts (non auditées) au 31 décembre 2024.
³SE PROJETER EN 2025 : AXA IM Alts’ de Laurentiis sur le tiering, la levée de fonds et le loan-on-loan.
⁴SE PROJETER EN 2025 : AXA IM Alts’ de Laurentiis sur le tiering, la levée de fonds et le loan-on-loan.
⁵Données AXA IM Alts (non auditées) au 31 décembre 2024.
⁶Données AXA IM Alts (non auditées) au 31 décembre 2024.
⁷Données AXA IM Alts (non auditées) au 31 décembre 2024.